La pression exercée sur l’immobilier commercial à New York inquiète les investisseurs

Les signes de stress dans les propriétés commerciales de la ville de New York alimentent les paris des investisseurs selon lesquels des problèmes sur le plus grand marché immobilier du pays pourraient répandre la douleur dans tout le pays.

Bien que les marchés boursiers soient proches des records, les actifs dont la fortune est plus directement liée au statut de New York en tant que cœur du tourisme et de la culture montrent une sensibilité aiguë aux perturbations de la pandémie. Les prix de la dette adossée aux hôtels et aux magasins ont chuté, les nouveaux prêts ont ralenti et les prêteurs sont de plus en plus prudents, laissant les banquiers et les investisseurs se préparer à être durement touchés.

Les investisseurs surveillent de près New York parce que Wall Street associe ces prêts, les conditionne en obligations et les vend aux fonds de pension et aux gestionnaires d’actifs du monde entier. Beaucoup considèrent la ville comme un indicateur, et l’effondrement des prix des prêts dans les développements de Manhattan pourrait être un signe de problèmes à venir pour le marché de plus d’un demi-billion de dollars des prétendus titres adossés à des hypothèques commerciales.

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Les prix des obligations hypothécaires commerciales moins bien notées à l’échelle nationale ont chuté ces dernières semaines. Le rendement supplémentaire, ou spread, que les investisseurs exigent pour détenir un indice d’obligations CMBS notées double B sur des bons du Trésor américain à 10 ans a grimpé à près de 20 points de pourcentage jeudi, selon la firme de données Trepp, à leur plus haut niveau depuis la crise financière. . Certaines obligations sont tombées de 70 à 50 cents par dollar selon le secteur et la cote de crédit, ont déclaré les banquiers.

La pandémie a vidé l’immobilier commercial à travers le pays alors que les Américains restent chez eux, font leurs achats en ligne et évitent les bureaux. De nombreux hôtels et magasins de détail ont connu une baisse significative du taux d’occupation, ce qui a affecté les revenus et la valeur des propriétés. Selon un rapport de Wells Fargo, les évaluations de cette année sur plus de 100 immeubles en difficulté avec une dette hypothécaire commerciale ont montré que la valeur des propriétés avait chuté de 27% en moyenne.

L’incertitude quant à la manière dont une reprise se déroulera, en particulier dans les grandes villes, a conduit certains investisseurs à parier sur de nouvelles baisses.

«La détresse sur les marchés financiers concernait uniquement les titres hypothécaires résidentiels en 2008 et l’énergie en 2015», a déclaré Daniel McNamara, directeur de MP Securitized Credit Partners, qui parie que les prix de certains indices CMBS vont baisser. «En 2021, il s’agira de l’immobilier commercial et des titres qui y sont liés.»

Le Standard Hotel du Meatpacking District a plus de trois mois de retard sur un prêt en cours de 45 millions de dollars et a entamé des négociations avec ses créanciers. Photo: Richard B.Levine / Zuma Press

D’autres investisseurs s’attendent à un coup plus dispersé. Signe de leurs préférences, une filiale de Brookfield Asset Management a réussi à placer en septembre un prêt de 1,8 milliard de dollars lié à One Manhattan West dans des titres adossés à des créances hypothécaires commerciales. Achevé en 2019, le gratte-ciel de Midtown est loué à plus de 90% avec des locataires de renom, dont le cabinet de conseil Accenture PLC et la Ligue nationale de hockey.

À New York, l’immobilier commercial a semblé être une valeur sûre au cours d’une montée en flèche des prix de l’immobilier sur plusieurs décennies et du boom du développement qui a fait germer des tours dans les cinq arrondissements. Aujourd’hui, les hôtels, restaurants et magasins qui dépendent des voyageurs souffrent énormément. Certains immeubles commerciaux affichent une baisse de la valeur des propriétés. L’hôtel Royalton à Midtown Manhattan, une propriété à un moment donné «si exclusive que les gens ne pouvaient pas y aller», s’est vendu pour 41 millions de dollars le mois dernier à MCR Investors, une réduction de 25% par rapport à ce que les propriétaires précédents avaient payé en 2017.

Le luxueux hôtel Standard du Meatpacking District, qui abrite la salle Boom Boom et des fêtes étoilées depuis plus d’une décennie, a plus de trois mois de retard sur un prêt en cours de 45 millions de dollars et a entamé des négociations avec les créanciers, selon Trepp.

Certains investisseurs se retirent du financement de projets à New York. Le volume des prêts commerciaux est en baisse de plus de 50% cette année début octobre, selon Trepp. Les grands projets qui ont défini l’horizon de la ville ont également ralenti. Aucun prêt de plus de 50 millions de dollars des cinq arrondissements n’a été regroupé dans des titres hypothécaires commerciaux en 2020, bien qu’il y ait eu une poignée de transactions importantes à un seul actif et à un seul emprunteur.

«La souscription des propriétés à New York est vraiment spéculative en ce moment», a déclaré Jodi Schwimmer, associée du cabinet d’avocats Reed Smith. Elle s’attend à ce que les prêteurs restent à l’écart des projets de la ville de New York jusqu’à ce que les prix et la valeur des propriétés se stabilisent.

Beaucoup ont dit que si New York a d’autres défis à relever, la ville a rebondi après les attentats terroristes du 11 septembre et la crise financière de 2008. Photo: Spencer Platt / .

Les obligations hypothécaires commerciales ont d’abord été touchées en mars et avril, lorsque les devantures de magasins, les restaurants et les bureaux ont fermé leurs portes partout au pays. Les prêts hypothécaires commerciaux au taux le plus bas, connus sous le nom de titres «single-B», ont perdu environ la moitié de leur valeur et ne se sont pas encore complètement rétablis.

Pourtant, certaines inquiétudes ne reflètent pas pleinement les dommages causés par les arrêts pandémiques et les changements à long terme qui se produisent alors que les Américains travaillent à domicile et consomment davantage en ligne. Les analystes et les investisseurs disent que les obligations hypothécaires commerciales mettront plus de temps à rebondir que les autres types de dette en raison de leur assemblage complexe de prêts provenant de diverses entreprises.

Plus de 3 milliards de dollars de prêts adossés à des propriétés commerciales dans les cinq arrondissements sont actuellement en souffrance, selon Trepp, et les prêts dans les négociations avec les créanciers totalisent 4 milliards de dollars supplémentaires.

Rares sont ceux qui pensent que le marché est sur le point de s’effondrer complètement. Beaucoup ont dit que si New York a d’autres défis à relever – y compris des déficits croissants et des recettes fiscales potentiellement plus faibles – la ville a rebondi après les attentats terroristes du 11 septembre et la crise financière de 2008.

Néanmoins, la lenteur de la reprise a rendu certains investisseurs hésitants à détenir des obligations d’emprunteurs plus risqués, les laissant à la recherche de propriétés appartenant à des emprunteurs bien capitalisés ou à des immeubles occupés par des locataires censés continuer à payer leur loyer.

Cela laisse les investisseurs choisir et choisir parmi les actifs liés à l’immobilier commercial. En 2008, les hedge funds ont profité de l’effondrement des valeurs immobilières en court-circuitant de larges pans du marché immobilier. Mais beaucoup disent que les opportunités nécessitent maintenant une approche beaucoup plus judicieuse. Certains analysent des offres spécifiques pour identifier les propriétés vulnérables telles que les hôtels ou capturer des points lumineux tels que les centres de données, les bâtiments de haut niveau tels que One Manhattan West ou les entrepôts.

«Toute propriété qui semble déstabilisée doit être louée», a déclaré Matt Salem, responsable du crédit immobilier chez KKR. «Cela ne veut pas dire que nous redéfinissons certaines parties de New York, mais nous devons nous assurer que les flux de trésorerie sont durables dans un proche avenir.»

Écrire à Julia-Ambra Verlaine à Julia.Verlaine@wsj.com et Sebastian Pellejero à sebastian.pellejero@wsj.com

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