L’investissement de MF dans les REIT passe par 3 pour atteindre Rs 735 cr au premier semestre 2020

En vertu de la réglementation Sebi, les REIT et les InvIT doivent distribuer au moins 90% de leurs flux de trésorerie aux porteurs de parts.

L’instrument d’investissement émergent REIT semble enfin attirer l’attention des investisseurs, les fonds communs de placement investissant un énorme crore de Rs 735 dans de telles unités au cours des six premiers mois de 2020, soit près de trois fois par rapport à l’année précédente.

Cependant, l’investissement des fonds communs de placement dans les fiducies d’investissement dans les infrastructures (InvIT) a chuté de 8% à 4 968 crore Rs au cours de la période considérée, selon les données du Securities and Exchange Board of India (Sebi).

Les REIT et les InvIT sont des instruments d’investissement relativement nouveaux dans le contexte indien, mais ils sont extrêmement populaires sur les marchés mondiaux. Alors qu’une FPI comprend un portefeuille d’actifs immobiliers commerciaux, dont une grande partie est déjà louée, les InvIT comprennent un portefeuille d’actifs d’infrastructure tels que des autoroutes et des actifs de transport d’électricité.

Dans l’ensemble, les fonds communs de placement ont augmenté leur exposition à ces avenues d’investissement au cours de la dernière année. L’investissement des maisons de fonds dans les REIT est passé d’un simple crore de Rs 7 en janvier 2019 à 71 crore de Rs en janvier de cette année et a encore augmenté à Rs 402 crore en juin 2020.

Les gestionnaires de fonds ont injecté 735 crores de roupies dans les fiducies d’investissement immobilier (FPI) en janvier-juin 2020, contre 249 crores de roupies au cours des six premiers mois de l’année dernière. Harsh Jain, co-fondateur et directeur de l’exploitation de Groww, a déclaré que la baisse des taux d’intérêt après le coronavirus poussait plus d’investisseurs à rechercher des rendements plus élevés dans différentes classes d’actifs.

«Les prix du secteur immobilier ont chuté de façon drastique en mars. Les taux d’intérêt ont été abaissés d’une marge importante, ce qui alimente désormais certains investissements dans le secteur. En outre, il y a eu une augmentation considérable des NRI cherchant à acheter une propriété en Inde ainsi que des NRI retournant en Inde », a-t-il ajouté.

«Dans le cas d’une FPI cotée sur les bourses l’an dernier, le rendement de la distribution avant impôt dépassait 8% la première année et le prix de l’unité s’était apprécié de 20% depuis l’inscription donnant un rendement total de 28% », a déclaré Sameer Kaul, directeur général et PDG de TrustPlutus Wealth Managers (Inde).

Il a en outre déclaré que des facteurs tels que le travail à domicile (WFH) peuvent affecter les taux d’occupation des propriétés commerciales ainsi que les taux de location, ce qui se traduit par des rendements faibles des actifs immobiliers. Bien que les fonds communs de placement puissent investir dans de tels instruments, les investisseurs devraient vérifier que la pondération de ces instruments n’est pas excessive dans le portefeuille global, a-t-il ajouté.

Selon Kaul, les investisseurs devraient également tenir compte des antécédents du promoteur et de la question de savoir si les promoteurs ont contracté des dettes contre les parts de FPI. Parfois, la vente en bloc d’unités de promoteur ou les ventes effectuées pour rembourser la dette peuvent avoir un impact sur le prix et donc sur le rendement du capital de ces unités.

L’investissement dans les InvIT est passé de Rs 611 crore en janvier 2019 à Rs 908 crore le même mois cette année et par la suite à Rs 968 crore en juin 2020. Par rapport à l’année dernière, l’investissement des gérants de fonds dans InvITs a diminué à Rs 4,968 crore en Janvier-juin 2020 à partir de Rs 5400 crore dans les six premiers mois de 2019.

Kaul a souligné que plusieurs fonds communs de placement de dette et hybrides ont vu une augmentation de leurs actifs sous gestion principalement dans le cadre du plan de distribution de dividendes au cours des dernières années. Conformément au mandat de ces régimes, il s’efforce d’effectuer des versements réguliers aux investisseurs à intervalles réguliers.

En vertu de la réglementation Sebi, les REIT et les InvIT doivent distribuer au moins 90% de leurs flux de trésorerie aux porteurs de parts. Cela en fait un instrument attrayant pour la dette et les fonds communs de placement hybrides étant donné le paiement régulier de ces instruments, a-t-il ajouté.

«De plus, dans le cas des REIT, les rendements se situent actuellement entre 7,50 et 8%. Dans le cas des InvIT, les rendements sont à deux chiffres. Cela augmente encore l’attrait de ces instruments pour les fonds communs de placement de dette et hybrides dans l’environnement actuel où la RBI a réduit les taux d’intérêt et a annoncé plusieurs mesures d’amélioration de la liquidité qui ont entraîné une baisse significative des rendements entre les tenures pour les papiers de haute qualité », Kaul m’a dit.

Cependant, il estime qu’un ralentissement économique pourrait affecter le recouvrement des péages, ce qui à son tour aurait un impact sur les InvIT comprenant un portefeuille de routes ou d’autoroutes.

Sebi a publié pour la première fois les lignes directrices pour les REIT et les InvIT en 2014, puis les a révisées en 2016 et 2017. Cependant, les fonds communs de placement, qui sont des véhicules d’investissement constitués d’un pool de fonds collectés auprès d’un grand nombre d’investisseurs et investissent en actions, obligations, les instruments du marché monétaire et les actifs similaires ont été autorisés à investir dans des REIT et des InvIT en février 2017.

Cette décision faisait partie des efforts déployés par Sebi, le chien de garde des marchés, pour attirer plus d’investisseurs dans ces instruments. Depuis que Sebi a introduit les InvIT, les marchés ont été témoins de la cotation de deux InvIT publics – IRB InvIT Fund et India Grid Trust. Certains InvIT – IndInfravit Trust, India Infrastructure Trust, Oriental InfraTrust et Tower Infrastructure – ont été placés de manière privée. D’autre part, Embassy Office Parks REIT et Mindspace REIT sont les deux seules fiducies de placement immobilier cotées en bourse.

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