Pourquoi souscrire une assurance de prêt immobilier ?

Vous allez contracter un crédit immobilier ou avez déjà un crédit que vous remboursez. Vous savez que l’assurance crédit immobilier est une source de frais que vous pourriez réduire, mais ne savez pas comment faire. Nous sommes là pour vous aiguiller.

Tout d’abord pourquoi souscrire une assurance de prêt immobilier ?

La réponse est simple : l’assurance protège vous et votre banque en cas d’accident de la vie.

Un artisan, un cadre, ou un médecin qui souhaite acquérir un bien immobilier va présenter à la banque un dossier qui montre sa capacité à rembourser son emprunt. Dès lors que l’on touche plus de trois fois la somme que l’on souhaite emprunter, la banque considère que l’on est capable de rembourser son emprunt, tout en maintenant son train de vie. Mais que se passe-t-il si un accident grave nous empêche de poursuivre notre travail ? Quelles sont les conséquences si on se retrouve dans l’incapacité de rembourser son emprunt à cause d’une incapacité physique ?

La banque, gérant des milliers de clients, doit envisager tous les cas de figure.  Dans ce cas, la banque préfère éviter d’exiger de demander à une personne gravement handicapée de vendre son appartement pour rembourser son crédit. C’est pour cela qu’elle vous demande de souscrire une assurance prêt immobilier qui couvre ce type de risques.

Il est important de noter que l’assurance est là quand l’assuré a fait preuve de bonne foi. Si vous déclarez ne pas faire de sport extrême, mais que vous avez un accident dans la pratique d’une compétition de moto, l’assurance pourra considérer que le contrat est nul car elle n’a pas été correctement informée des risques.

D’une façon générale, l’assurance est là à la demande des banques pour se protéger contre le risque d’impayé. La banque a le droit d’exiger une assurance, ce qui est exigé par toutes les banques dans les cas d’emprunt pour acquisition de résidence principale.

Dans certains cas la pertinence de l’assurance crédit immobilier est moins évidente. Dans le cas d’un investissement locatif par exemple, on peut supposer que même dans un cas extrême empêchant l’emprunteur de continuer à gagner sa vie, l’appartement acheté continue à générer des loyers qui peuvent rembourser tout ou partie l’emprunt. Même dans ce cas la banque demandera le plus souvent aussi une assurance. La raison est simple : la banque ne prend aucun risque. Toutes les banques commerciales en France fonctionnent selon le même principe : on prête à un particulier selon sa capacité à rembourser et non selon la valeur du bien acheté. S’il n’est plus capable de rembourser le crédit par son travail, la banque considère qu’il y a un risque d’impayé, même si l’appartement est loué.

Pourquoi est-il utile d’étudier d’autres offres que celles proposées par ma banque ?

Obtenir l’offre de sa banque est la solution de facilité. Jusqu’à janvier 2018 et les évolutions réglementaires récentes, il était très difficile de contourner sa banque, ce qui présentait trois désavantages :

• Le métier de votre banquier est d’être banquier, pas assureur : il est probablement très bien placé pour vous donner des explications sur votre emprunt, il a moins de technicité sur les produits d’assurances. Vous vous en rendrez peut-être compte en posant vos questions
• Votre banquier va vous proposer une offre de l’assurance « maison » ou assurance « groupe » contractée auprès des partenaires de votre banque : il ne met pas en compétition plusieurs assurances. Dans certains cas son offre sera intéressante, mais pas forcément adaptée à tous les cas
• Votre banquier est un intermédiaire qui prend une commission : sa commission viendra augmenter le prix de votre prime

D’une façon générale, les marges dont ont bénéficiées les assurances liées aux banques étaient anormalement élevées, comparées aux autres produits d’assurance.

Dans le cadre d’une assurance auto ou d’une assurance habitation, les assureurs reversent plus de 85% des cotisations pour indemniser les assurés en cas de sinistre. Dans le cas de l’assurance prêt immobilier, on était en 2016 à moins de 55%. Ce qui signifient qu’elles ont gardé une bonne partie des cotisations. Bref c’était le « pactole » pour les banques qui en bénéficiaient.

Ces marges très élevées montrent un marché qui n’était pas suffisamment concurrentiel. On peut penser que le modèle de distribution d’assurance de prêt immobilier par des banques est un modèle qui n’optimise pas l’intérêt des consommateurs.

Comment les assureurs calculent le taux d’assurance ?

Le taux d’assurance que vous payez est lié au risque pris par l’assureur. Dans le cas d’une assurance couvrant le décès et les cas d’accidents grave (PTIA, IPT), l’assureur va regarder les statistiques. Il va regarder sur une population de 10.000 personnes, combien risquent de subir des accidents graves. Pour avoir ces informations, les assureurs regardent les statistiques existantes et les évolutions (par exemple le nombre de décès par accidents de voitures en France et la probabilité qu’ils augmentent ou qu’ils baissent).

Ensuite l’assurance se demande si vous êtes une personne plus « risquée » que d’autres. C’est pourquoi elle va poser des questions sur des antécédents médicaux, certains types d’habitudes (nous savons tous que fumer « tue ») ou l’exercice de métiers ou d’activités dangereuses (nettoyer les vitres d’un gratte-ciel est plus risqué que d’être gardien de musée).

Dès lors que l’assurance estime le taux de sinistre potentiel, elle va ensuite se demander combien elle devra payer par sinistre. Par conséquent, si vous avez emprunté un million d’euros, l’assureur devra provisionner plus d’argent que si vous avez emprunté 50.000 euros.

Selon son analyse des statistiques, l’assurance va calculer la somme qu’elle estime avoir besoin pour rembourser les personnes subissant un sinistre. A cette somme, elle ajoute les frais de gestion, les intermédiaires (comme les courtiers) et sa marge.

On obtiendra alors un taux d’assurance de prêt.

Comment comparer deux offres d’assurance de prêt immobilier ?

• Le coût de l’assurance

Le taux d’assurance s’applique soit au montant emprunté, soit au montant restant à rembourser.

S’il s’applique au montant que vous avez emprunté, une personne de 35 ans ayant un taux de 0,2% et empruntant 100K€, remboursera chaque année 0,2% x 100.000 = 200€ par an, soit 16€ par mois.

S’il s’applique au montant restant à rembourser, alors il sera différent chaque année. Plus important au début et proche de zéro lors des dernières mensualités.

• Les garanties proposées

Chaque contrat est composée de différentes garanties qui protégeront l’assuré et l’organisme prêteur dans certains cas spécifiques :

• La garantie décès

Toujours présente dans le contrat d’assurance emprunteur, elle protège le prêteur en cas de décès de l’emprunteur, l’assureur rembourse ainsi à la banque la totalité du capital restant dû.

• L’assurance invalidité et incapacité

Les garanties d’invalidité vous assurent face à l’impossibilité de travailler. Certains contrats ne couvriront que les cas très grave, d’autre contrats couvriront des cas plus modérés.

• La garantie perte d’emploi

Facultative, elle est parfois proposée. Elle permet à l’établissement prêteur de décaler le remboursement du crédit dans le temps en cas de perte d’emploi de l’emprunteur et dans ce cas, c’est l’assureur qui prend en charges les intérêts de retard.

• Le conseil apporté

Un contrat d’assurance crédit est à prendre au sérieux et vous engage. Il est important de bien comprendre le fonctionnement de votre contrat d’assurance. Si vous trouvez que les explications de votre courtier ne sont pas claires, il vaut mieux essayer de trouver un autre interlocuteur.

• La réputation de l’assurance

La réputation de l’assurance est surtout utile en cas de sinistre : quels sont mes interlocuteurs en cas de sinistre et quelle est leur réactivité sont des questions à se poser.

Comment trouver l’assurance qui me convient ?

Pour trouver l’assurance qui vous convient, le mieux est de mettre en compétition l’offre de sa banque.

Vous pouvez contacter directement un assureur, contacter un courtier traditionnel ou utiliser un comparateur en ligne. L’avantage du comparateur en ligne, est qu’il utilise les outils numériques pour simplifier la transmission d’information. Ils offrent une grande transparence car ils travaillent avec plusieurs assureurs. Les conseillers n’interviennent qu’à votre demande lorsque vous en avez besoin ou tout simplement pour vous aider à remplir correctement les formulaires.

La difficulté lorsque l’on contacte directement un assureur est de trouver le bon interlocuteur dans des groupes qui sont souvent très importants. Souvent les assureurs vous redirigeront vers un courtier avec qui ils ont l’habitude de travailler.